Der Kauf einer Immobilie – sei es ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück – ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens. In Deutschland ist dieser Prozess streng reglementiert: Gemäß § 311b BGB ist ein Immobilienkaufvertrag nur dann rechtsgültig, wenn er notariell beurkundet wird.
Der Notar fungiert hierbei als neutrale Instanz. Er vertritt weder den Käufer noch den Verkäufer, sondern sorgt für eine rechtssichere Abwicklung und den Schutz beider Parteien. In diesem umfassenden Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie vor Ihrem Notartermin wissen müssen.
1. Vorbereitung: Der Entwurf des Kaufvertrags
Sobald sich Käufer und Verkäufer über den Kaufpreis und das Objekt einig sind, wird der Notar mit dem Entwurf des Kaufvertrags beauftragt. In der Regel wählt der Käufer den Notar aus, da er auch den Großteil der Notarkosten trägt.
Wenn ein Verbraucher (Privatperson) von einem Unternehmer (z. B. Bauträger oder GmbH) kauft, schreibt das Gesetz vor, dass der Notar den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellen muss. Dies dient dem Verbraucherschutz, damit Sie genügend Zeit zur Prüfung haben.
2. Checkliste: Welche Unterlagen müssen zum Notartermin mitgebracht werden?
Damit der Termin reibungslos verläuft, sollten Sie folgende Dokumente vorbereiten und im Original mitbringen:
- Gültige Ausweisdokumente: Personalausweis oder Reisepass von allen Käufern und Verkäufern. (Führerschein reicht nicht!).
- Steuer-Identifikationsnummer (Steuer-ID): Diese wird benötigt, um den Kauf beim Finanzamt (Grunderwerbsteuer) zu melden.
- Finanzierungsbestätigung: Als Käufer sollten Sie eine Bestätigung Ihrer Bank dabei haben (oder vorab geschickt haben), dass der Kredit genehmigt ist.
- Grundschuldbestellung: Wenn Sie finanzieren, schickt Ihre Bank die Unterlagen für die Grundschuld meist direkt an den Notar. Klären Sie dies vorab.
- Ggf. Ehevertrag: Falls relevant für Güterstandsregelungen.
3. Der Ablauf des Notartermins
Der Beurkundungstermin dauert in der Regel 60 bis 90 Minuten. Der Ablauf ist formal festgelegt:
Identitätsfeststellung
Der Notar prüft die Personalien aller Anwesenden.
Verlesung des Vertrags
Dies ist der wichtigste Teil. Der Notar liest den gesamten Vertragstext laut vor. Das ist keine bloße Formalität, sondern dient dazu, dass beide Parteien jeden Punkt verstehen. Sie können und sollen hier jederzeit Fragen stellen.
Erklärung rechtlicher Begriffe
Begriffe wie „Belastungsvollmacht“ oder „Zwangsvollstreckungsunterwerfung“ klingen bedrohlich, sind aber Standard. Der Notar erklärt diese Klauseln.
Unterschrift
Sind alle Fragen geklärt, unterschreiben Käufer, Verkäufer und der Notar die Urkunde. Damit ist der Kaufvertrag geschlossen.
4. Nach dem Termin: Was passiert jetzt? (Die Abwicklung)
Viele Käufer denken, mit der Unterschrift gehöre das Haus ihnen. Das ist juristisch falsch. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über. Der Notar kümmert sich um die Schritte dazwischen:
- Auflassungsvormerkung: Der Notar lässt eine Sperre im Grundbuch eintragen. Das sichert den Käufer ab, damit der Verkäufer die Immobilie nicht noch einmal verkaufen kann.
- Behördengänge: Der Notar holt Verzichtserklärungen der Gemeinde (Vorkaufsrecht) und Löschungsbewilligungen alter Banken ein.
- Fälligkeitsmitteilung: Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind (meist nach 4–8 Wochen), schickt der Notar dem Käufer die Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises.
- Zahlung & Schlüsselübergabe: Der Käufer überweist das Geld. Nach Geldeingang findet meist die Schlüsselübergabe statt (Besitzübergang).
- Eigentumsumschreibung: Erst wenn das Finanzamt bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde (Unbedenklichkeitsbescheinigung), wird der Käufer als endgültiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
5. Notarkosten beim Hauskauf: Mit welchen Gebühren müssen Sie rechnen?
Die Kosten für Notar und Grundbuchamt sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Sie sind nicht verhandelbar und bei jedem Notar in Deutschland gleich.
Als Faustregel gilt: Rechnen Sie mit ca. 2,0 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch.
- Notarkosten: ca. 1,5 % (für Entwurf, Beurkundung, Vollzug).
- Grundbuchamt: ca. 0,5 % (für Vormerkung und Eigentumsumschreibung).
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € betragen die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch ca. 8.000 €.
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Häufige Fragen (FAQ) zum Immobilienkauf
Hier beantworten wir die häufigsten Fragen, die uns im Zusammenhang mit Notarterminen erreichen.
Wer bestimmt den Notar beim Hauskauf?
In Deutschland gilt der Grundsatz: „Wer zahlt, bestimmt“. Da in der Regel der Käufer die Notarkosten trägt, hat er das Recht, den Notar auszuwählen. Der Verkäufer muss jedoch einverstanden sein.
Wann bekomme ich die Schlüssel für mein neues Haus?
Die Schlüsselübergabe erfolgt normalerweise erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises. Dieser Zeitpunkt wird als „Übergang von Nutzen und Lasten“ bezeichnet und im Kaufvertrag genau geregelt.
Kann ich die Notarkosten steuerlich absetzen?
Bei Eigennutzung der Immobilie in der Regel nicht. Wenn Sie die Immobilie jedoch vermieten (Kapitalanlage), können Sie die Notarkosten als Anschaffungskosten abschreiben.
Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?
Der Notarvertrag enthält meist eine Klausel zur „sofortigen Zwangsvollstreckung“. Das bedeutet, der Verkäufer muss nicht erst klagen, sondern kann mit der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde direkt gegen den Käufer vorgehen. Zudem bleibt das Eigentum bis zur Zahlung beim Verkäufer.
