Der Traum vom Eigenheim kann schnell zum finanziellen Risiko werden, wenn kurz nach dem Einzug die Heizung ausgetauscht werden muss. Seit der Verschärfung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist die Heizungsanlage nicht mehr nur ein technisches Detail, sondern ein zentraler Punkt in den Verhandlungen beim Immobilienkauf.
Viele Kaufinteressenten fragen sich: Schützt mich der Notarvertrag vor den hohen Kosten einer Zwangssanierung? Die Antwort ist komplex. Der Notar sorgt für die rechtssichere Eigentumsübertragung, doch er prüft nicht den technischen Zustand des Hauses. Deshalb müssen Käufer und Verkäufer im Jahr 2026 ganz genau auf die Formulierungen im Kaufvertrag achten.
Die Austauschpflicht bei Eigentümerwechsel
Das GEG schreibt vor, dass bestimmte alte Öl- und Gasheizungen nach 30 Jahren Betriebsdauer ausgetauscht werden müssen. Zudem greifen bei einem Eigentümerwechsel oft Nachrüstpflichten (z. B. Dämmung von Rohrleitungen), die der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren erfüllen muss.
Im Notarvertrag wird der Notar in der Regel darauf hinweisen, dass öffentlich-rechtliche Baulasten oder gesetzliche Sanierungspflichten auf den Käufer übergehen. Das bedeutet: Unterschreiben Sie den Vertrag, akzeptieren Sie auch die gesetzlichen Pflichten des GEG.
Der Gewährleistungsausschluss: „Gekauft wie gesehen“
In den meisten privaten Immobilienkaufverträgen findet sich der sogenannte Gewährleistungsausschluss. Das heißt, der Verkäufer haftet nicht für Sachmängel. Für den Käufer birgt dies im Kontext des Heizungsgesetzes ein Risiko. Wenn die Heizung funktionstüchtig ist, aber nicht den aktuellen GEG-Standards entspricht oder bald ausgetauscht werden muss, stellt dies oft keinen „Mangel“ im juristischen Sinne dar, sondern eine Eigenschaft des alten Hauses.
Wie Sie sich im Notarvertrag schützen können
Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Käufer darauf drängen, den Zustand der Heizung explizit im Vertrag zu thematisieren.
-
Beschaffenheitsvereinbarung Statt sich auf mündliche Aussagen zu verlassen („Die Heizung hält noch 10 Jahre“), kann im Notarvertrag eine Beschaffenheitsvereinbarung aufgenommen werden. Hier wird beispielsweise festgehalten: „Der Verkäufer versichert, dass die Heizungsanlage den aktuellen Anforderungen des GEG entspricht und keine behördliche Stilllegungsverfügung vorliegt.“
-
Offenbarung von Mängeln Der Verkäufer muss bekannte Mängel offenbaren. Wenn dem Verkäufer bekannt ist, dass die Heizung defekt ist oder die Betriebserlaubnis erloschen ist, und er dies verschweigt, hilft ihm auch der Gewährleistungsausschluss nicht. Er haftet dann wegen Arglist. Es empfiehlt sich, im Vertrag festzuhalten, welche Informationen über die Heizung übergeben wurden (z. B. Schornsteinfegerprotokolle).
Die Rolle des Energieausweises
Der Notar ist verpflichtet, sich vor der Beurkundung den Energieausweis vorlegen zu lassen oder die Parteien darauf hinzuweisen, dass dieser übergeben werden muss. Der Energieausweis liefert erste Hinweise auf den energetischen Zustand, ersetzt aber keine technische Prüfung.
Fazit: Technische Prüfung vor dem Notartermin
Der Notarvertrag regelt die rechtlichen Konsequenzen, kann aber eine veraltete Heizung nicht verjüngen. Die wichtigste Lehre für Immobilienkäufer im Jahr 2026 lautet: Unterschreiben Sie den Notarvertrag erst, wenn ein Energieberater die Immobilie geprüft hat. Die Ergebnisse dieser Prüfung können dann vom Notar in den Vertrag aufgenommen werden, um die Haftung klar zu regeln.
Sprechen Sie Ihren Notar vor dem Beurkundungstermin gezielt auf Klauseln zur energetischen Beschaffenheit an, um Ihr Investitionsrisiko zu minimieren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss der Notar prüfen, ob die Heizung legal ist? Nein. Der Notar prüft die rechtlichen Eigentumsverhältnisse, aber nicht den technischen Zustand der Immobilie oder die Einhaltung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Das ist Aufgabe des Käufers.
Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn die Heizung kaputt geht? In der Regel nein, wenn ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde und der Verkäufer den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat. Deshalb ist die technische Prüfung vor Vertragsunterzeichnung essenziell.
Wer zahlt die neue Heizung nach dem Kauf? Sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde, gehen mit dem Übergang von Nutzen und Lasten alle Kosten auf den Käufer über. Dazu gehören auch Investitionen zur Erfüllung gesetzlicher Sanierungspflichten.
